گفت و گو با علی نجفی

در کمرکش قضا

اشاره:

15 سال سابقه کار در ادارات ثبت اسناد و املاک کشور خصوصاً در اجرای ثبت 15 سال خدمت در  بانک ها به عنوان کارشناس حقوقی و معاون اداره حقوقی در قسمت وصول مطالبات و همین طور تألیف کتاب روش های وصول مطالبات ما را به دفتر او کشاند تا در مورد اقدامات حقوق بانکی در زمینه وصول مطالبات گفت و گویی را با ایشان داشته باشیم.

 گفت و گوی ما با علی نجفی ( سابقه و تحصیلات یا ... ذکر شود ) به عنوان یکی از افراد با تجربه در امر وصول مطالبات از بررسی روش های موثر حقوق بانکی وصول مطالبات آغاز شد و در این زمینه آسیب شناسی هر یک از روش ها و بررسی روش های اجرای وثایق توسط ایشان مطرح گشت.

 وی نقش شرکت های وصول مطالبات را از جنبه تخصص گرایی این شرکت ها بسیار موثر دانسته و بر این امر اذعان دارند که مراحل حقوقی سخت و دشوار نباید توسط این شرکت ها به بانک ارجاع شده و  بهتر است خود شرکت ها آن را به پایان برند.


1-روش های حقوق بانکی معمول وصول مطالبات مورد استفاده بانک ها چیست؟

وصول مطالبات باید بر اساس وثایق مأخوذه باشد که بیشترین سهم این وثایق را سند رهنی تشکیل می دهد.
روش دیگر وصول مطالبات بر اساس قرار دادهای داخلی بانکی بوده که این نوع قرار دادها موضوع ماده 15 قانون عملیات بانکداری بدون ربا است که در سال 62 بر طبق مصوبه مجلس، قراردادهای داخلی بانکی در حکم اسناد رسمی لازم الاجرا تشخیص داده شد. در این راستا ادارات ثبت موظف شدند که از طریق صدور اجراییه بر اساس قراردادهای داخلی بانک نسبت به وصول مطالبات اقدام کنند. 

روش بعدی مورد استفاده وصول مطالبات به وسیله سفته است. در سال های گذشته سفته در بانک ها حرف اول را می زد اما سفته دارای مشکلات عدیده ای است و این مشکلات باعث شده که استفاده از این نوع وثیقه مقرون به صرفه نباشد.

اگر بخواهیم به ترتیب روش های وصول مطالبات را بر اساس کارایی آن ها نام ببریم، بهترین آن عبارت خواهد بود از روش استفاده وصول مطالبات در قرار دادرهنی، بعد از آن قرار داد داخلی بانک، چک به عنوان سومین وثیقه کارا و در آخر وصول مطالبات از طریق سفته.


2- دلیل مقرون به صرفه نبودن وصول مطالبات از طریق سفته را چه می دانید؟

سفته های مأخوذه در بانک ها معمولاً  عند المطالبه است و باید حتماً از طریق اظهار نامه مطالبه شود.
 واخواست سفته دارای مسائل پیچیده حقوق بانکی است که معمولاً شعب به آن آگاهی ندارند به طوری که اگر ظرف 10 روز سفته واخواست نشود، تمام امتیازهای سفته که نشأت گرفته از ذات اسناد تجاری است از بین خواهد رفت.
دادخواست سفته همچنین مستلزم پرداخت هزینه دادرسی می باشد. از بُعد زمان نیز رسیدگی به آن بسیار طولانی است به طوری که ابلاغ شدن دادخواست و برگشت آن، رسیدگی و صدور حکم، صدور اجراییه و پرداخت هزینه اجرایی توسط بانک و دست آخر شناسایی اموال ممکن است در طی یک پروسه دو ساله انجام شود اما این مسیر را می توان از طریق قرار داد داخلی ظرف 10الی 15 روز در اجرای ثبت انجام داد.
زیرا غایت پروسه وصول از طریق سفته رسیدن به اجراییه و معرفی اموال امضا کننده سفته و ضامن آن است که بعد از دو سال حاصل می شود اما بر اساس قرار داد داخلی می توان به راحتی در اجرای ثبت، نسبت به صدور اجرائیه اقدام کرد و ظرف 10 روز در صورت موجود بودن اموال بدهکار و ضامن بازداشت اموال را انجام داد. 


3- چالشهای فرایندوصول مطالبات از طریق چک چگونه است؟

چک مشکلات سفته را ندارد به این خاطر که اگر برگشت بخورد می توان از طریق اجرای ثبت و یا از طریق دادگستری روی آن اقدامات وصول را انجام داد.


4- جنبه حقوق بانکی و کیفری چک چطور معنا پیدا می کند؟

قانون چک بلامحل، دچار اصلاحات متعدد شد. چک به طور کلی در هنگام برگشت خوردن دارای دو جنبه کیفری و حقوقی است.
 در صورت کیفری بودن چک، بدهکاران تلاش بیشتری برای پرداخت بدهی خود می کنند لکن چک های  مأخوذه در بانک معمولاً جنبه حقوق بانکی دارند و اقدام بر اساس آن ها مشابه با اقدام بر اساس قرار دادهای داخلی بوده و در اجرای ثبت قابل صدور اجرائیه و پیگیری است ولی اگر از طریق محاکم بخواهیم اقدام کنیم، بحث دادخواست، هزینه دادرسی، صدور حکم، قطعیت حکم و صدور اجراییه موجب طولانی تر شدن اقدامات خواهد بود که به صرفه و صلاح بانک نیست.


5- با توجه به تجربه حضرتعالی، نحوه اخذ وثایق و تنظیم قرار دادها باید چگونه باشد که وصول مطالبات انجام شود؟

مطمئن ترین راه برای وصول مطالبات معوق تنظیم سند رهنی با اخذ وثیقه غیر منقول مسکونی است. به طور کلی اموال غیر منقول به اداری، تجاری، مسکونی، مزروعی و کارخانه ای تقسیم می شوند. در بین این اموال، مال مسکونی دارای مشکلات کمتری جهت وصول است.
به شکلی که سایر اموال در بحث سر قفلی، تخلیه، نگهداری و فروش برای بانک مشکلاتی را ایجاد می کند.
قرارداد داخلی در رتبه دوم کارایی روش های وصول مطالبات قرار دارد به شرط اینکه قبل از آن اموال بدهکار و ضامن شناسایی شود.برای قرار داد داخلی بهترین نوع وثیقه، سپرده ها هستند. در رابطه با چک نیز باید قبل از اینکه چکی اخذ شود اموال منقول یا غیر منقول بدهکار شناسایی گردد.

6- اما بررسی آمار موفقیت وصول وثایق نشان می دهد که موفقیت وثایق املاک تجاری بسیار بالاتر از وثیقه گذاشتن ملک مسکونی است، از نظر شما مشکلات فرهنگی نشأت گرفته از تملیک املاک مسکونی چیست؟

املاک تجاری مشکلات خاص خود را دارد، بحث سرقفلی یکی از این مشکلات است. در واقع کارشناسان حقوق بانکی باید این اشراف را داشته باشند که سرقفلی متعلق به مالک است یا آن را به کس دیگری واگذار نموده یا بر عکس کسی که می خواهد تسهیلات دریافت کند آیا فقط مالک سرقفلی است یا مالکیت ملک را نیز دارد.
از طرف دیگر ابعاد فرهنگی نیز در املاک تجاری و به تملک درآوردن آن مشهود است از جمله اینکه ممکن است مدیون ادعا کند که تملک ملک تجاری باعث بریده شدن روزی خانواده اش می گردد!



7- بین روش های حقوقی و غیر حقوقی جهت وصول کدام را ارجح تر می دانید؟

وصول مطالبات شگرد های خاص خود را دارد. در این زمینه بدهکاران بانکی را باید گروه بندی کرده و در این زمینه کارشناسان وصول باید توانایی روانشناسی را داشته باشند.
به طور کلی یک گروه از بدهکاران دارای حسن نیت هستند و بر اساس یکسری از حوادث غیر قابل پیش بینی توان خود را از دست داده اند؛ در برخورد با این افراد باید روش مذاکره را پیش گرفت.
گروه دیگری نیز وجود دارد که تسهیلات بانکی را در جای خود مصرف نکرده و قصد استرداد وجوه را ندارند، این گروه معمولاً در سیستم بانکی با چند شرکت وارد شده و تعهدات خود را طبق سررسید انجام نداده است.
مذاکره با آن ها راه را به جایی نخواهد برد و هر چه سریع تر می بایست اقدامات قانونی علیه آن ها انجام داد.


8- با توجه به مشکلات قانونی وصول مطالبات مانند اصلاحیه ماده 34 قانون ثبت و قانون ورشکستگی، فکر می کنید قانون گذار برای حل این مشکلات باید چه قوانینی را تصویب کند؟

از سال 86 که ماده 34 قانون ثبت اصلاح شد و ماده 34 مکرر نیز حذف گردید، پیش بینی می کردم که سیستم بانکی با این اصلاحیه سردرگم شود و مشکلات عدیده ای برای وصول مطالبات بانک ها پیش آید.
به طور کلی می توان مشکلات تغییر این ماده را در دو مسئله دید، یکی از آن چالش ها، ارزیابی است و دیگری ناشی از  مشکلات تملیک ملک توسط بانک بر اساس قانون جدید از طریق مزایده به جای حراج می باشد.
در گذشته در ماده 34 بحث تملیک در برابر بدهی بود. در واقع وقتی به بدهکار یا راهن اعلام می شد که بعد از 8ماه ملک شما مقابل بدهیبه بانک تملیک خواهد شد، اعمال فشاری صورت می گرفت که بدهکار برای ملک خود مشتری پیدا کند یا ملک دیگری را بفروشد تا مطالبات بانک را بپردازد.

با اصلاحیه جدید مقرر شد، اگر بدهکار ظرف 10روز در تاریخ ابلاغ اجرائیه بدهی خود را پرداخت نکرد،مال مورد وثیقه ارزیابی شود با قیمت روز مزایده گردد.
در این حالت بدهکار انگیزه ای ندارد که بدهی خود را بپردازد زیرا فرض می کند که با گذشت زمان ملک وی با افزایش قیمت روبه رو می شود. در آیین نامه  نیز اجازه داده شده که مدیون به ارزیابی اعتراض کند تا ارزیابی مجدد صورت گیرد و این مسئله باعث وقفه 3 الی 4ماهه می شود.
 همچنین آیین نامه اجرایی اسناد رسمی به گونه ای است که می توان به ارزیابی مجدد نیز اعتراض کرد. در این حالت این اعتراض در هیئت سه نفره بررسی شده که همین ارجاع باعث صرف زمان جهت قطعیت ارزیابی خواهد شد. بعد از قطعیت ارزیابی موضوع مزایده پیش خواهد آمد که در این زمینه ممکن است خریداری پیدا نشود.
 در این حالت بانک مکلف خواهد بود که مابالتفاوت مبلغ ارزیابی شده و طلب خود را به حساب ثبت واریز کند. اگر بانک را در همه این مراحل موفق درنظر بگیریم، بعد از تملیک باید دوندگی های فراوانی را آغاز کرده تا بحث تخلیه و تحویل نیز صورت پذیرد.

در نتیجه مواجه هستیم با مراحل بسیار طولانی بعد از پروسه تملیک . مشکلی که از ناحیه ماده 34 قانون ثبت ایجاد می شود این است که اگر ارزش ملک بیشتر از بدهی باشد و بانک نخواهد مابقی پول را بپردازد، می تواند قسمتی از ملک را به صورت مشاع تملیک کند.
در این حالت بانک بناچار باید به اداره ثبت مراجعه کرده و تقاضای افراز داشته باشد. قانون افراز بسیار پیچیده بوده و معمولاً در مورد آپارتمان های اداره ثبت رأی به عدم قابلیت افراز می دهد. در این حالت تنها راه مراجعه به دادگستری برای اخذ مجوز فروش است.


9- راه حل پیشنهادی شما چیست؟

اگر قانون گذار ارزیابی را حذف کند و مزایده بر اساس مطالبات بانک باشد، بدهکار و راهن مجبور خواهند شد یا ملک را خود بفروشند یا اینکه با بانک تسویه کنند. در غیر این صورت ملک آنان در قبال مطالبات به بانک تملیک خواهد شد و این موضوع به عنوان اهرم فشاری برای وصول مطالبات مطرح است.


10- انگیزه قانون گذار از اصلاح ماده 34 قانون ثبت مصوب سال 51 چه بود؟

این موضوع به مصوبه شورای نگهبان باز می گردد، این مصوبه به شرعی نبودن تملیک ملک بر اساس بدهی اشاره داشت، با این توجیه که بانک ها نباید ملکی را که بسیار بیشتر از بدهی ارزش دارد تملیک کنند.
در بررسی پرونده ها به این نتیجه خواهیم رسید که این موضوع بسیار نادر بوده حتی در صورت رخ داد این استثنائات نیز بانک ها اجازه اقاله داشتند. در واقع با راهکار اقاله بانک ها مکلف بودند که اگر مدیون تصفیه کند، مازاد بدهی خود را به بدهکار باز گردانند. 


11- در مورد قانون ورشکستگی چه اصلاحاتی را باید دید؟

قانون گذار اگر بخواهد به نفع بانک ها فعالیت کند باید مطالبات بانک را جز دیون ممتازه در نظر بگیرد. 


12- سرعت عمل ماده جدید 34 با توجه به کاهش مهلت بدهکار از 8ماه به 10 روز کمک کننده در روند وصول مطالبات بانک ها نخواهد بود؟

بحث ارزیابی و مشکلات واریز تفاوت قیمت ملک و بدهی و یا تملیک قسمت مشاعی ملک مهمترین موانع بر سر راه وصول مطالبات هستند که سرعت عمل ماده 34 را بسیار کند می کند.


13- با وجود اینکه در پرونده ها وثایق وجود دارد، ولی با این حال مواجه هستیم با حجم بالایی از پرونده های لاوصول، دلیل این مسئله چیست؟

یکی از این دلایل بدهکاران بدون حسن نیت هستند.دلیل دیگر محدودیت امکانات اجرای ثبت در تهران و سایر مراکز استان ها است به طوری که وقتی دفاتر  اسناد رسمی اجراییه صادر می کند و به اجرای ثبت تهران می فرستد فقط ده روز طول می کشد که ممیز مربوطه آن را خوانده و آن را کلاسه کند.
مشکل دیگر ناشی از وجود وثایق در پرونده های لاوصول باز بر می گردد به اصلاحیه ماده 34قانون ثبت؛ در واقع بدهکاران در بحث ارزیابی ملک آگاهی کامل دارند که چگونه کار را طولانی تر کنند. 


14- بانک ها در اخذ وثایق باید چه بازنگری را انجام بدهند؟

وثیقه غیر منقول مسکونی بهترین نوع وثیقه است و بعد از آن قرار داد داخلی بانک است که باید لیستی از اموال بدهکار و ضامن را داشته باشیم و هر 6ماه یکبار این لیست را بررسی کنیم.
 با وجود این مشکلات بعضی از بانک ها ممکن است برای تأمین وثایق  به سمت وکالت بلاعزل بروند، البته قانون در این مورد مخالفت داشته اما در حال حاضر  قراردادهای رهنی که تنظیم می شود  شامل این موضوع می گردد.
حال باید دید که تا به حال نمونه ای بوده که بانک از این وکالت ها استفاده نماید؟ عدم این استفاده به خاطر ماده 33قانون ثبت است زیرا این ماده می گوید کلیه اسناد استقراضی تابع ماده 34قانون ثبت می باشند.
به بانک ها پیشنهاد می دهم که بازنگری را در قراردادهای رهنی خود داشته باشند.
در بعضی از این قرار دادها آمده راهن و بدهکار به بانک وکالت می دهند که اگر ساختمان خراب شود بانک در قبال بدهی خود مصالح ساختمانی را بر دارد. بانک ها معمولاً چنین کاری را نمی کنند. 

رهن دین نیز می تواند یک راهکار باشد که در بانک ها فعلاً اجرا نمی شود. این نوع رهن این گونه است که مثلاً تسهیلات گیرنده از شرکتی طبق قرار داد و با وثیقه طلبی دارد که می تواند این طلب را به عنوان وثیقه در نزد بانک قرار دهد(با در نظر گرفتن اعتبار بالای شرکت).
در این صورت بانک می تواند در صورت نکول به شرکت مراجعه کرده و طلب خود را پس بگیرد. بیمه کردن مطالبات نیز از دیگر راهکارهای افزایش کارائی اخذ وثایق است.
در این نوع بیمه، بانک و بیمه هنگام بستن قرار داد باید دقت فراوانی مد نظر داشته باشند. همچنین حق بیمه باید بالا باشد که بیمه رغبت کند جانشین بانک در امر وصول مطالبات گردد.


15- شرکت های وصول مطالبات چقدر در بازگشت منابع بانکی می توانند کارآمد باشند؟

تخصصی شدن امور مطمئناً باعث بهبود اوضاع می شود. افراد اقتصادی-بانکی و افراد حقوقی بانکی با تجربه در این سیستم می توانند موفق باشند. بحث اعتبار سنجی و نظارت بسیار مهم است.
مثلاً ماهی یک بار مأمور بانک به تشکیلات تولیدی تسهیلات گیرنده سرکشی کند. روابط عمومی قوی این شرکت ها با اجراهای ثبت و محاکم دادگستری نیز بازدهی این شرکت ها را افزایش می دهند.
این شرکت ها باید موظف شوند که مراحل حقوقی را کامل طی کنند و مرحله شناسایی اموال را نیز خود انجام دهند، تا عملکرد خوبی از خود به جای بگذارند.


 با تشکر

  
طراحی وب سایت و بهینه سازی سایت توسط گروه طراحان وبکده